Nesta págima trataremos do ITBI, imposto que incide na venda e compra de bens imóveis, cujo cálculo feito por muitas Prefeituras está em desacordo com as várias decisões dos Tribunais, trazendo grande prejuízo ao cidadão considerando o alto valor das transações imobiliárias no geral.

 

Importante logo salientar: no período de até 5 anos, caso o imposto tenha sido recolhido a maior ou cobrado indevidamente, o valor pode ser restituído.

 

Vejamos alguns exemplos.

 

 

• BASE DE CÁLCULO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

 

Como se sabe, a arrematação é uma forma de venda que permite a aquisição dos bens por preço inferior ao da avaliação. Ou seja, o valor atribuído ao bem não necessariamente é o valor de venda de mercado.

 

Com esse entendimento, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou o cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base no valor obtido em uma arrematação extrajudicial.

 

Ou seja, um imóvel com valor de mercado de R$ 300.000, arrematado por R$ 150.000, o Tribunal foi favorável ao cálculo do imposto sobre o valor arrematado.

 

A arrematação extrajudicial  (ou judicial) não retira o conceito de valor venal.

 

Assim, o valor deve ser aquele obtido no leilão, "independentemente do valor da avaliação", porque a base de cálculo do tributo "deve necessariamente medir as proporções reais do fato sob sua faceta econômica".

 

 

 

 

 

 

• BASE DE CÁLCULO. TRANSAÇÕES NORMAIS DE VENDA E COMPRA.

 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

 

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU no Município respectivo, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

 

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional - CTN);

 

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

 

 

 

 

 

• DEVOLUÇÃO DO IMPOSTO NO NEGÓCIO ANULADO.

 

O Superior Tribunal de Justiça entende que, no caso de anulação da venda do imóvel, o valor pago a título de ITBI é passível de restituição.

 

O negócio que ensejou a transferência de propriedade do imóvel e, por conseguinte, a tributação pelo ITBI não se concretizou em caráter definitivo devido à superveniente declaração de nulidade por sentença judicial transitada em julgado.

 

O fisco questionou alegando que, mesmo na hipótese de anulação posterior do negócio, o imposto seria devido

 

Porém, por unanimidade, o Tribunal manteve a condenação imposta ao fisco a devolver o valor do ITBI.

 

Não tendo havido a transmissão da propriedade, ou que tenha havido, mas foi considerado nulo o negócio de compra e venda, não há fato gerador do imposto, nos termos do artigo 156, inciso II, da Constituição, e do artigo 35, incisos I, II e III, do CTN, "sendo devida a restituição do correspondente valor recolhido pelo contribuinte".